Zwei Wohnungen im selben Haus. Warum ist eine mehr wert als die andere?
Vor einiger Zeit hatte ich mit zwei Wohnungen zu tun, die auf dem Papier nahezu identisch waren. Gleiches Haus, gleiche Etage, gleicher Grundriss. Eigentlich könnte man meinen, dass beide Wohnungen ungefähr denselben Wert haben müssten.
Der Unterschied zeigte sich allerdings spätestens, als man auf den Balkon trat: Bei der einen Wohnung war der Balkon nach Norden ausgerichtet. Der Blick ging zur Straße, inklusive der entsprechenden Geräuschkulisse.
Bei der anderen Wohnung lag der Balkon auf der Südseite. Statt auf die Straße blickte man ins Grüne. Es war ruhig und man konnte sich gut vorstellen, dort nach Feierabend noch ein bisschen Sonne zu genießen.
Zwei Wohnungen, die sich in ihren Eckdaten kaum unterschieden und trotzdem ein völlig anderes Wohngefühl vermittelt haben.
Genau solche Situationen zeigen mir immer wieder, warum eine Immobilienbewertung weit mehr ist als Wohnfläche x Quadratmeterpreis.
Was auf dem Papier gleich aussieht, muss sich nicht gleich anfühlen
Wenn Eigentümer den Wert ihrer Wohnung recherchieren, ist der durchschnittliche Quadratmeterpreis häufig die erste Anlaufstelle.
Das kann ich gut nachvollziehen. Schließlich möchte man zunächst wissen, in welcher Größenordnung sich die eigene Immobilie bewegt.
Aber stellen Sie sich einmal vor, Sie wären selbst auf Wohnungssuche. Sie besichtigen zwei Wohnungen mit identischer Größe und einem ähnlichen Kaufpreis. Bei der einen hören Sie auf dem Balkon den Straßenverkehr. Bei der anderen sitzen Sie in der Sonne und schauen ins Grüne.
Welche Wohnung würde Sie mehr ansprechen?
Natürlich ist das Geschmackssache. Nicht jeder legt auf dieselben Dinge Wert. Aber genau solche Unterschiede beeinflussen die Nachfrage und damit häufig auch den erzielbaren Kaufpreis.
Es sind oft die Details, die den Unterschied machen
Bei einer Immobilienbewertung schaue ich mir deshalb nicht nur die Wohnfläche, das Baujahr und die Adresse an. Mich interessieren vor allem die Dinge, die eine Immobilie im Alltag ausmachen:
Wie ist die Wohnung geschnitten? Gibt es Durchgangszimmer? Wie viel Tageslicht kommt hinein? Wie ist der Balkon ausgerichtet? Und wie ruhig ist es tatsächlich, wenn man die Fenster öffnet?
Manchmal sind es Eigenschaften, die auf keinem Grundriss und in keiner Onlinebewertung wirklich sichtbar werden.
Eine Wohnung kann auf dem Papier hervorragend aussehen und bei der Besichtigung trotzdem weniger überzeugen. Andersherum gibt es Immobilien, deren Qualitäten man anhand der reinen Eckdaten kaum erkennen würde.
Deshalb ist mir die persönliche Besichtigung bei einer Bewertung so wichtig.
Und was ist mit dem Gebäude selbst?
Gerade bei Eigentumswohnungen wird ein Punkt häufig unterschätzt: Man kauft nicht nur die eigene Wohnung, sondern auch einen Anteil am Gemeinschaftseigentum.
Eine schöne, frisch renovierte Wohnung ist natürlich erst einmal attraktiv.
Wenn allerdings in den nächsten Jahren eine größere Dachsanierung ansteht, die Heizung erneuert werden muss oder die Rücklagen der Eigentümergemeinschaft nicht ausreichen, verändert das die Ausgangssituation. Solche Dinge sieht man einer Wohnung bei der Besichtigung nicht unbedingt an.
Deshalb gehören für mich auch die Protokolle der Eigentümerversammlungen, die Beschlusssammlung, die Höhe der Erhaltungsrücklage und geplante Maßnahmen zu einer sorgfältigen Prüfung.
Denn was nützt einem Käufer eine modernisierte Wohnung, wenn kurz nach dem Kauf noch eine erhebliche Sonderumlage auf ihn zukommt?
Auch die Vermietung spielt eine Rolle
Ein weiterer Punkt ist die Frage, ob eine Wohnung vermietet oder frei verfügbar ist. Eine bezugsfreie Wohnung spricht sowohl Eigennutzer als auch Kapitalanleger an.
Bei einer vermieteten Wohnung sieht das häufig anders aus. Hier stehen vor allem die bestehende Miete, die Rendite und die langfristige Vermietbarkeit im Vordergrund. Das bedeutet nicht automatisch, dass eine vermietete Wohnung weniger wert ist.
Aber sie spricht möglicherweise eine andere Käufergruppe an. Und je nachdem, wie hoch die Miete ist und welche Nachfrage aktuell besteht, kann sich das auch auf den erzielbaren Kaufpreis auswirken.
Warum ich mich nicht allein auf Onlinebewertungen verlassen würde
Onlinebewertungen und durchschnittliche Quadratmeterpreise sind durchaus hilfreich. Sie geben eine erste Orientierung und können zeigen, in welcher Größenordnung sich Immobilien in einer bestimmten Lage bewegen.
Was sie allerdings nicht immer berücksichtigen können, ist der tatsächliche Zustand einer Wohnung, eine geplante Dachsanierung oder eben dieser eine Balkon, auf dem man lieber sitzt als auf dem gegenüberliegenden.
Und auch die am Markt angebotenen Preise entsprechen nicht zwangsläufig den Preisen, die später tatsächlich beim Verkauf erzielt werden.
Genau deshalb betrachte ich solche Ergebnisse als Ausgangspunkt und nicht als fertige Bewertung.
Was ist Ihre Wohnung also wirklich wert?
Diese Frage lässt sich selten mit einer einzigen Zahl aus einer Statistik beantworten.
Für mich geht es darum, eine Immobilie als Ganzes zu betrachten, ihre Stärken und Schwächen realistisch einzuschätzen und zu prüfen, welche Käufer aktuell dafür infrage kommen. Dazu gehören selbstverständlich auch Vergleichsangebote und tatsächlich erzielte Kaufpreise, soweit entsprechende Daten verfügbar sind.
Aber die entscheidenden Unterschiede liegen manchmal in Dingen, die sich überhaupt nicht in einer Tabelle abbilden lassen. Ich denke dabei gerne an die beiden Wohnungen vom Anfang zurück.
Gleiches Haus. Gleicher Grundriss. Gleiches Stockwerk. Und trotzdem zwei ganz unterschiedliche Eindrücke.
Genau deshalb beginnt eine fundierte Immobilienbewertung für mich nicht mit dem Taschenrechner, sondern mit einem genauen Blick auf die Immobilie.
Bildnachweis: Foto von charlie dt auf Unsplash.