Renovieren vor dem Verkauf: Wann sich die Investition wirklich auszahlt
Vor Kurzem hatte ich ein Gespräch mit einem Eigentümer, der überlegt hat, sein Badezimmer vor dem Verkauf noch einmal komplett zu renovieren. Grundsätzlich kein schlechter Gedanke, denn ein modernes Badezimmer kann eine Immobilie deutlich aufwerten und für Kaufinteressenten attraktiver machen.
Trotzdem habe ich ihm davon abgeraten.
Die Renovierung hätte einiges gekostet und verständlicherweise wollte der Eigentümer diese Investition über einen höheren Verkaufspreis wieder hereinholen. Nur war dieser höhere Kaufpreis in der aktuellen Marktsituation vor Ort aus meiner Sicht nicht realistisch.
Das bedeutet aber keineswegs, dass sich Renovierungen vor einem Verkauf grundsätzlich nicht lohnen. Ganz im Gegenteil. Ich erlebe immer wieder, dass Eigentümer und Investoren durch gezielte Modernisierungen deutlich höhere Verkaufspreise erzielen können.
Entscheidend ist allerdings, welche Maßnahmen sich bei welcher Immobilie tatsächlich rechnen.
Eine gute Renovierung kann den Verkaufspreis deutlich steigern. Eine schlecht kalkulierte Renovierung kann dagegen Rendite kosten.
Nicht jede Renovierung bringt den gleichen Mehrwert
Eine modernisierte Wohnung spricht häufig eine größere Käufergruppe an. Viele Interessenten möchten nach dem Kauf möglichst direkt einziehen und scheuen den zusätzlichen Aufwand, selbst Handwerker zu organisieren oder größere Renovierungen durchführen zu lassen.
Eine ansprechend renovierte Immobilie kann deshalb nicht nur einen höheren Kaufpreis erzielen, sondern unter Umständen auch schneller einen passenden Käufer finden.
Allerdings gibt es einen Unterschied zwischen dem, was eine Renovierung kostet, und dem, was Käufer tatsächlich bereit sind, dafür zusätzlich zu bezahlen.
Wer beispielsweise 20.000€ in ein neues Badezimmer investiert, kann nicht automatisch davon ausgehen, dass die Immobilie anschließend auch 20.000€ mehr wert ist. In manchen Fällen kann die Wertsteigerung höher ausfallen, in anderen deutlich geringer.
Gerade Badezimmer und Küchen sind außerdem Geschmackssache. Was dem einen Käufer gefällt, hätte der nächste vielleicht lieber ganz anders gestaltet.
Deshalb schaue ich bei geplanten Renovierungen immer darauf, welche Käufergruppe die Immobilie ansprechen soll und welche Ausstattung in der jeweiligen Lage tatsächlich nachgefragt wird.
Bei einer hochwertigen Eigentumswohnung in guter Lage können andere Maßnahmen sinnvoll sein als bei einer einfachen Kapitalanlage, bei der vor allem Kaufpreis, Mieteinnahmen und Rendite im Vordergrund stehen.
Manchmal bewirken kleine Maßnahmen mehr als eine große Sanierung
Nicht jede Verbesserung muss gleich mehrere Tausend Euro kosten. Oft sind es schon ein frischer Anstrich, neue Bodenbeläge, kleinere Reparaturen oder eine gründliche Reinigung, die den Gesamteindruck einer Immobilie deutlich verbessern.
Eine klemmende Tür, beschädigte Silikonfugen oder stark abgenutzte Wände sind für sich genommen keine großen Probleme. Zusammen können sie allerdings schnell den Eindruck vermitteln, dass eine Immobilie insgesamt wenig gepflegt wurde.
Gerade bei Besichtigungen spielt dieser Eindruck eine Rolle. Kaufinteressenten sollen sich vorstellen können, wie es wäre, in der Immobilie zu wohnen.
Bei manchen Wohnungen lohnt es sich deshalb, mit überschaubarem Aufwand einen gepflegten und zeitgemäßen Zustand herzustellen. In anderen Fällen kann auch eine umfassendere Modernisierung sinnvoll sein, beispielsweise wenn die vorhandene Ausstattung stark veraltet ist und dadurch ein großer Teil der potenziellen Käufer nicht angesprochen wird.
Wichtig ist für mich, dass die Maßnahmen zur Immobilie passen und nicht einfach auf Verdacht durchgeführt werden.
Der Immobilienmarkt setzt den Rahmen
Ob sich eine Renovierung wirtschaftlich lohnt, hängt nicht nur von der Immobilie selbst ab, sondern auch von ihrer Lage und der aktuellen Nachfrage.
In einer gefragten Wohnlage mit wenig vergleichbarem Angebot kann eine hochwertig modernisierte Wohnung durchaus einen attraktiven Preis erzielen. Gibt es dagegen viele ähnliche Immobilien am Markt und sind Kaufinteressenten ohnehin zurückhaltend, lassen sich zusätzliche Investitionen möglicherweise nicht vollständig über den Verkaufspreis ausgleichen.
Genau das war auch bei meinem Eigentümer der Fall.
Das Badezimmer war zwar nicht mehr zeitgemäß, aber der Kaufpreis, den er nach der Renovierung hätte erzielen müssen, lag aus meiner Sicht über dem, was die örtliche Marktsituation hergegeben hätte.
Bei einer anderen Immobilie hätte ich ihm möglicherweise genau das Gegenteil empfohlen.
Denn letztlich geht es nicht darum, möglichst wenig oder möglichst viel zu renovieren, sondern die richtige Entscheidung für das jeweilige Objekt zu treffen.
Was am Ende wirklich zählt
Bevor ein Eigentümer größere Investitionen plant, betrachte ich deshalb immer zwei mögliche Szenarien: Welchen Verkaufspreis könnte die Immobilie im aktuellen Zustand erzielen und welcher Preis wäre nach einer gezielten Renovierung realistisch?
Diesen möglichen Mehrerlös muss man anschließend den tatsächlichen Renovierungskosten gegenüberstellen. Dabei dürfen auch der zeitliche Aufwand, Finanzierungskosten, mögliche Verzögerungen und unvorhergesehene Ausgaben nicht vergessen werden.
Denn ein höherer Verkaufspreis bedeutet nicht automatisch einen höheren Gewinn.
Mir ist wichtig, dass eine Immobilie beim Verkauf gut präsentiert wird und ihr Potenzial bestmöglich genutzt wird. Das kann bedeuten, gezielt zu modernisieren, eine umfassendere Renovierung durchzuführen oder bewusst auf bestimmte Maßnahmen zu verzichten.
Eine allgemeingültige Empfehlung gibt es dafür nicht.
Entscheidend ist nicht, wie viel Geld vor dem Verkauf in eine Immobilie investiert wird, sondern welcher zusätzliche Wert dadurch tatsächlich entsteht.
Foto von Peter Muniz auf Unsplash