Nürnberger Immobilienmarkt im Oktober 2026: Warum Käufer wieder vorsichtiger werden
Noch vor einigen Monaten sah es so aus, als würde der Immobilienmarkt langsam wieder Fahrt aufnehmen. Mehr Verkäufe, stabilere Preise und teilweise sogar erste Preissteigerungen.
Doch wer sich aktuell mit dem Kauf oder Verkauf einer Immobilie beschäftigt, merkt: Ganz so einfach ist die Situation nicht.
Die Bauzinsen sind in den vergangenen Monaten weiter gestiegen. Viele Kaufinteressenten rechnen genauer, hinterfragen Kaufpreise stärker und lassen sich mit ihrer Entscheidung mehr Zeit.
Auch ich nehme in der täglichen Vermarktung wahr, dass die Nachfrage zuletzt wieder zurückhaltender geworden ist. Nicht bei jeder Immobilie und nicht in jeder Lage. Aber deutlich genug, um genauer hinzuschauen.
Die Zahlen zeigen eine Erholung. Allerdings mit zeitlichem Abstand.
Der Nürnberger Gutachterausschuss meldete für 2025 insgesamt 5.621 Immobilienverkäufe. Im Jahr zuvor waren es 4.666. Auch die Preise für Bestandswohnungen legten um rund vier Prozent zu.
Das klingt zunächst positiv und zeigt, dass sich der Markt nach den schwierigen Vorjahren erholt hatte.
Allerdings beschreiben diese Zahlen das Jahr 2025. Sie sagen nicht, wie sich Kaufinteressenten im Oktober 2026 verhalten.
Auch viele der aktuell verfügbaren Immobilienpreisübersichten beruhen auf Daten aus dem Frühjahr oder Sommer.
Für die Einordnung einer Immobilie sind solche Marktberichte wichtig. Die aktuelle Nachfrage, die Finanzierungsmöglichkeiten und das Angebot vergleichbarer Immobilien müssen aber ebenso berücksichtigt werden.
Die gestiegenen Bauzinsen verändern die Kaufentscheidungen
Im Oktober liegen die Bauzinsen für Darlehen mit zehnjähriger Zinsbindung nach Angaben von Interhyp bei rund 4,4 Prozent.
Und diese Entwicklung macht sich bemerkbar.
Wer beispielsweise 350.000€ finanziert, zahlt bei vier Prozent Zinsen und zwei Prozent anfänglicher Tilgung rund 1.750€ monatlich. Bei 4,4 Prozent sind es bereits rund 1.867€.
Das sind etwa 117€ mehr im Monat, obwohl der Kaufpreis unverändert bleibt.
Für viele Haushalte bedeutet das, dass sie ihre Finanzierung neu kalkulieren oder ihre ursprünglichen Preisvorstellungen anpassen müssen.
Eine Immobilie kann also genauso attraktiv sein wie noch vor einigen Monaten und trotzdem einen kleineren Kreis finanzierungsfähiger Interessenten erreichen.
Gute Immobilien finden weiterhin Käufer, aber eben nicht um jeden Preis.
Was ich derzeit beobachte, ist kein vollständiger Stillstand des Immobilienmarktes.
Es gibt weiterhin Nachfrage, Besichtigungen und Kaufentscheidungen. Gleichzeitig sehe ich, dass Interessenten genauer vergleichen und sich intensiver mit dem tatsächlichen Gegenwert einer Immobilie beschäftigen.
Bei einer gepflegten Wohnung in guter Lage kann die Situation völlig anders aussehen als bei einem älteren Haus mit erheblichem Sanierungsbedarf.
Auch innerhalb desselben Stadtteils können sich Immobilien deutlich unterschiedlich entwickeln.
Deshalb halte ich es für schwierig, von dem einen Immobilienmarkt zu sprechen.
Was heißt das denn nun für Eigentümer?
Die gestiegenen Zinsen bedeuten nicht automatisch, dass eine Immobilie weniger wert ist.
Sie beeinflussen aber, welchen Kaufpreis Interessenten finanzieren können und zu welchen Konditionen eine Immobilie am Markt auf Nachfrage trifft.
Gerade deshalb kommt es bei einem geplanten Verkauf auf eine realistische Einschätzung an.
Ich schaue dabei nicht nur auf die durchschnittlichen Quadratmeterpreise oder die Verkäufe des vergangenen Jahres. Ebenso wichtig ist für mich, welche vergleichbaren Immobilien aktuell angeboten werden, wie lange sie bereits am Markt sind und welche Preisvorstellungen tatsächlich auf Interesse stoßen.
Denn ein Angebotspreis allein sagt noch nichts darüber aus, ob dieser Preis am Ende auch erzielt wird.
Mein Blick auf die kommenden Monate
Ich rechne nicht damit, dass sich jede Immobilienart und jede Lage in den kommenden Monaten gleich entwickeln wird.
Dafür sind die Unterschiede zwischen den Objekten und ihren jeweiligen Käufergruppen zu groß.
Was ich derzeit allerdings deutlich sehe: Die Finanzierung spielt wieder eine besonders wichtige Rolle. Kaufinteressenten wägen stärker ab und bei der Preisgestaltung ist Fingerspitzengefühl gefragt.
Die positive Entwicklung des vergangenen Jahres ist deshalb kein Grund, die aktuelle Marktsituation zu überschätzen.
Entscheidend ist nicht nur, was eine Immobilie grundsätzlich wert sein könnte, sondern auch, welchen Preis sie unter den heutigen Bedingungen am Markt erzielen kann.
Und genau darin liegt für mich der Unterschied zwischen einer allgemeinen Preisstatistik und einer fundierten Immobilienbewertung.
Datenquellen: Grundstücksmarktbericht Nürnberg 2025, Stadt Nürnberg; Interhyp Zinsupdate vom 15. Oktober 2026. Marktbeobachtungen spiegeln meine persönliche Einschätzung wider. Bildnachweis: Foto von Mohamed B. auf Unsplash.